30 sept. 2014

Conoces las responsabilidad del Presidente de la Comunidad
























¿Conoces las responsabilidad del Presidente de la Comunidad? Nuestros compañeros Cerrajeros Valencia te recomiendan este artículo para conocer mas sobre este tema.

La responsabilidad del Presidente de la comunidad en el ejercicio de su cargo necesita protección jurídica para hacer frente a posibles reclamaciones que, aunque resulte extraño en nuestra cultura, cada día son más habituales.

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es una actividad con cierto riesgo y así lo afirmaron D. Javier Hernández, jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón y D. Vicente Magro, Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, el 21 de junio de 2014 en la jornada de formación para Administradores de Fincas, en la que se abordó el régimen de acuerdos de los artículos 10 y 17 de la LPH reformada.

Ambos expusieron con claridad la responsabilidad que lleva implícita la asunción del cargo de Presidente cuya aceptación es obligatoria, sin posible renuncia, si fue nombrado legalmente. La edad no exime del puesto y hay muchas personas mayores desempeñando el cargo. Amas de casa y jubilados (por eso de que tienen tiempo y están siempre disponibles), y jóvenes inexpertos que de repente se ven “dirigiendo” a sus vecinos en complejos inmobiliarios con múltiples servicios comunes que pueden dar lugar a potenciales situaciones de riesgo, se ven obligados a tomar decisiones sin los conocimientos ni habilidades suficientes.

El Presidente de una comunidad de propietarios puede incurrir en diferentes responsabilidades atendiendo a distintos criterios:

- Como representante legal de la comunidad o a título personal.
Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley).
Frente a copropietarios o frente a terceros.
Civil y/o penal.
Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la finca.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que pueden originar responsabilidades en el Presidente son la realización de obras, los ascensores, la contratación con proveedores en general, la firma del Acta de la Junta, y la certificación de deudas.

Responsabilidad como representante legal de la Comunidad

Al ser uno de los órganos de gobierno, que ostenta la representación legal de la Comunidad, según el artículo 13.3 de la LPH, debe cumplir con los mandatos, actuar con diligencia y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

La responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones, que cause perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios de la misma. Los daños y perjuicios serán acreditados por quien resulte perjudicado. En el supuesto de que el reclamante sea un copropietario, primero tendrá que solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

Funciones relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como representación legal.

EJECUCION DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA.- Los acuerdos adoptados por la Junta deberán ser ejecutados por el Presidente, como mandatario de la comunidad. Si al llevarlos a cabo se da lugar a un perjuicio a un tercero o a otro copropietario, la responsabilidad se restringe al ámbito interno de la comunidad de propietarios y será ésta la que tenga que responder, y posteriormente repetir contra el órgano de gobierno (Presidente) en el caso en que se acredite que se extralimitó en sus funciones.

Responsabilidad a título personal

Un ejemplo de actuación sujeta a esta responsabilidad puede ser la contratación de un seguro sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por ausencia del mismo. También lo sería la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios. O la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

En Cantabria se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una comunidad de propietarios, de una persona que no tenía la formación adecuada. Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber incurrido también en responsabilidad penal.

Otro ejemplo puede ser el retraso en la emisión, o la falta de legitimación para su expedición, del  certificado de deudas, condenado por la Audiencia provincial de Alicante el 3/7/2013.
En general, si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.


Protección jurídica a los presidentes

En general, las pólizas multirriesgo que contratan las comunidades de propietarios no tienen cobertura para la responsabilidad del Presidente, principalmente por falta de asesoramiento profesional en el momento de la contratación. ¿Se puede incluir de forma opcional? ¿Es necesario contratar un seguro complementario para el Presidente y Junta de Gobierno?

Hemos analizado 200 pólizas de seguro multirriesgo de comunidades de propietarios, contratadas con diversas aseguradoras, por Comunidades situadas en Madrid, Castilla-León, Castilla-La Mancha, Galicia, Aragón y La Rioja, con intervención mediadora mayoritariamente de agentes de las propias compañías, y las respuestas del mercado asegurador ante el seguro del Presidente es insuficiente porque únicamente dos compañías ofrecen una cobertura personalizada para este riesgo, con serias lagunas en ambos casos, ante situaciones de conflicto de intereses y sumas aseguradas claramente insuficientes.

A pesar de la falta de oferta de una garantía  específica o complementaria para ayudar al Presidente de la Comunidad de propietarios a “sobrellevar” sus tareas, como expertos en el ramo ofrecemos a nuestros clientes soluciones mediante cláusulas particulares o especiales, protección jurídica adecuada e independiente del seguro multirriesgo y adaptación del seguro de consejeros y directivos para los supuestos en que sea aplicable. Como bien dice el refrán, “a falta de pan, buenas son tortas”, y confiamos que el sector asegurador ofrezca muy pronto la cobertura de de estos nuevos riesgos de una forma estandarizada.

José Silva
Administrador de fincas Director Técnico de José Silva Correduría de Seguros

Fuente: Comunidades.Com

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26 sept. 2014

Cosas de la edad: las compras online dependen del rango de edad de los usuarios

Nuestro técnicos del servicio técnico de reparación de ordenadores en Madrid nos recomiendan este post sobre  "Cosas de la edad: las compras online dependen del rango de edad de los usuarios".

El comercio electrónico está en auge y su uso se ha doblado, e incluso triplicado, en varias regiones desde el año 2014. Pero estas compras dependen mucho de la edad, siendo los millennials el grupo de edad que más compras realiza a través de la red.

Los jóvenes entre 21 y 34 años, los llamados millennials, son los que más compran a través de internet y su intención de compra es muy grande según este análisis publicado por Nielsen. Esta generación es la que más compra, pero no la única. Representan el 40% de los usuarios con intención de compra, seguidos por los usuarios de 35 a 49, que representan el 28%, los de 40 a 64, que hacen un 10% y, finalmente, los de más de 65 años, que representan apenas el 2%. Los menores de 20 años representan el 7% de los usuarios que pretenden realizar compras a través de la red. John Burbank, de Nielsen, ha comentado: “La cantidad de usuarios que se conectarán a internet seguirá subiendo, por lo que hay que trabajar la confianza y la lealtad a lo largo del tiempo con los compradores.”






















Además, hay que tener en cuenta los dispositivos por los que los usuarios acceden a las páginas de compra online. Los usuarios siguen accediendo a las páginas a través del ordenador, con un 80%, seguido del móvil (44%) y las tabletas, con un 31%. Pero estos datos dependen de la zona del planeta, ya que, por ejemplo, en África y Oriente medio, el ordenador está casi al mismo nivel que el teléfono móvil y es la zona del planeta con mayor uso de las tabletas para realizar compras por internet,  justo al contrario que en Norteamérica, donde el uso del ordenador es muy alto, mientras que los porcentajes de compra a través del móvil y la tableta son de los más bajos.

Fuente: Marketing Directo


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23 sept. 2014

Consejos de ahorro energético en comunidades de propietarios

Nuestros fontaneros y electricistas te recomiendan este post con consejos de ahorro energético en comunidades de propietarios:

En este artículo mencionaremos algunos consejos o medidas que permitan ahorra energía a las comunidades de propietarios en sus instalaciones.  Siempre se recomienda que, a la hora de realizar una intervención en aras de optimizar la eficiencia energética, esta se lleve a cabo a nivel comunitario de todo el edificio,  bien a nivel de mejorar la piel o envolvente del mismo o de sus instalaciones, puesto que de este modo es como se consiguen los mejores resultados, manteniendo además la salubridad y la integridad estructural del edificio y previéndose unas normas o consejos de uso y mantenimiento que eviten problemas a posteriori o la aparición de cualquier tipo de patología.

Además será preciso valorar si dicha actuación es rentable para lo que se requerirá la valoración del coste que supone implementar dichas medidas de mejora y valorar los períodos de amortización a partir de los ahorros energéticos alcanzados. En las instalaciones comunitarias os propondremos los siguientes consejos.

INSTALACIONES DE CALEFACCIÓN Y ACS.

Se recomienda la sustitución de equipos individuales de calefacción y acs por sistemas centralizados de forma que se aíslen adecuadamente todos los conductos y tuberías de la red de distribución interior, tanto las montantes como los tramos que discurren desde la sala de calderas a las viviendas y los que pasan por zonas no climatizadas (espacios comunes) puesto que son los que sufrirán mayor pérdida de calor.

Es conveniente instalar un sistema de control que permita su correcto funcionamiento de acuerdo a la demanda energética de la misma, para lo que es conveniente optar por sectorizar el edificio en varias partes y emplear sensores y equipos que permitan conocer y controlar la temperatura, el grado de humedad de cada zona, la regulación de las bombas, etc.

Sustituir las calderas por otras que presenten una mayor eficiencia energética, es decir que presenten mejor rendimiento, de manera que, para una demanda determinada, se reduce el consumo de energía necesario por la misma.  Dichas calderas además van a generar inferiores pérdidas de calor en los conductos de la instalación.

Cambiar aquellos elementos de regulación por otros cuando estos tengan mucho tiempo o presenten síntomas de deterioro, algunos de estos pueden ser el quemador o la caldera. De esta forma el ahorro alcanzado puede oscilar entre  el 7 al 9% del consumo de energía, sobre todo si ambas medidas se realizan conjuntamente.

Aislar aquellas calderas no calorifugadas permite ahorrar hasta un 3% de energía y además mejora su rendimiento. El ahorro de energía conseguido y los plazos de amortización se resumen en la siguiente tabla:



INSTALACIONES DE ILUMINACIÓN:

Emplear equipos que permitan una adecuada gestión y regulación de la iluminación sobre todo en las estancias de paso o zonas comunitarias para optimizar y adecuar el consumo eléctrico, destacamos los siguientes consejos:

Colocación de sensores de luminosidad para poder adecuar los niveles de iluminación de una zona, de  manera que se regulan automáticamente según la cantidad de luz natural que presenta a dicha zona.

Con los sensores de presencia se consigue que sólo se active la iluminación de forma inmediata si  el sistema detecta presencia de personas.

Mediante el uso de temporizadores un punto de luz sólo se mantiene encendido durante un tiempo determinado.

Con la sustitución de las clásicas bombillas incandescentes por otras de bajo consumo se puede conseguir grandes ahorros de energía, sobre todo teniendo en cuenta que estas pueden durar hasta 10 veces el tiempo de una normal, con un consumo mucho menor. Así se podría iluminar de manera más eficiente sin que se vean mermados por ello los niveles de iluminación.  Como ejemplo si sustituimos una bombilla incandescente de 100 w por otra de bajo consumo de 20 w se alcanza un ahorro en todo su periodo de funcionamiento de 64 €, siendo perfectamente amortizable la inversión.

Recomendamos sobre todo usar las de tipo fluorescente compacto o bien las de LED, sobre todo si pretendemos utilizarlas para iluminar de manera ornamental en espacios comunes.

También se recomienda sectorizar  ciertas partes del edificio donde existen gran cantidad de luminarias que se pueden encender simultáneamente, como es el caso de garajes, de manera que sólo se encenderían las que se encuentran próximas a la zona que ocupa el usuario, de manera que este sistema de gestión más eficiente permite mayor ahorro.

INSTALACIÓN DE AGUA            

El ahorro en el consumo de agua en un edificio cobra también especial importancia para intentar mejorar y optimizar el consumo energético de un edificio, de manera que citaremos las siguientes recomendaciones:

Utilizar grifos termostáticos monomando que presentan selector de caudal, de manera que con estos se realiza una correcta mezcla entre el agua fría y caliente evitándose la pérdida innecesarias de agua, también mediante grifos momonando de apertura doble se puede conseguir una gestión adecuada debido a que presentan un tope que consigue importante reducción de hasta un 50% del consumo.

Si estamos ante un agua muy dura que presenta mucha cal es recomendable colocar elementos o dispositivos para reducirla que se instalarán en los equipos y en ciertas partes de la instalación para poder conseguir un mejor funcionamiento de todo el conjunto durante más tiempo.

En el caso de los inodoros se puede optar por instalar cisternas que interrumpen la descargas y de este modo permiten controlar  el caudal que se aporta en cada descarga, así se consigue una reducción y ahorro  considerable  en el caudal de agua.

Otra opción a valorar son los reguladores de temperatura en duchas que van a permitir hasta una reducción del 5% en el consumo. Así mismo se recomienda el empleo de perlizadores  debido al importante ahorro que se consigue de hasta un 50 % del consumo de agua.



MANTENIMIENTO GENERAL y AUDITORIAS:

Es necesario realizar un mantenimiento periódico de las instalaciones comunitarias en el edificio para poder garantizar su adecuado funcionamiento, evitar la aparición de posibles patologías y prolongar su período de vida.  La forma más adecuada de llevar a cabo estas tareas es mediante la delegación a empresas de mantenimiento que dispongan de la experiencia necesaria así como con los profesionales capacitados para realizar dichas tareas.

Además también es muy recomendable que las Comunidades de Propietarios realicen auditorías energéticas para poder establecer el estado de dichas instalaciones y poder detectar aquellos problemas que puedan afectar e impedir su correcto funcionamiento para poder adoptar unas pautas y medidas necesarias que permitan su subsanación. Estas Auditorías también sirven para dar la información que los usuarios deben de conocer para realizar el correcto  mantenimiento de las mismas y permitir su adecuado funcionamiento, de forma que siempre serán  particulares para cada instalación y también mediante un estudio de viabilidad económica para valorar los costes o inversión necesarios, los ahorros de energía conseguidos y los plazos de amortización.

Artículo vía Portal eficiencia energética OVACEN para horrar en las comunidades de propietarios.

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22 sept. 2014

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10 sept. 2014

Responsabilidad del propietario por obras del inquilino que afectan elementos comunes





















En este caso, el propietario de un local comercial fue demandado por la comunidad de propietarios por la construcción de un vaso de piscina que el subarrendatario de dicho local había llevado a cabo afectando elementos comunes. La parte demandada argumentaba su falta de "legitimación pasiva para soportar la acción esgrimida por la comunidad de propietarios demandante, pues ella es la propietaria del inmueble y lo había arrendado a Dª Ariadna, quien a la vez había cedido su uso en subarriendo a la entidad Cabezolo S.L., quien habría iniciado las obras de construcción de la piscina sin conocimiento ni autorización de la propiedad, que además carece de la posesión de los locales, estando prohibidas en contrato tales obras". La sentencia de primera instancia, confirmada posteriormente por la Audiencia Provincial, condenó al propietario en base al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Sentencia Audiencia Provincial de A Coruña, 06-02-2014 (Extracto) En cuanto a la legitimación pasiva de la recurrente en tanto que propietaria del inmueble cuya arrendataria o subarrendataria realizó las obras (hay una indeterminación al respecto que llevó a absolver a la otra codemandada, pero haciéndose eco la juzgadora de la concurrencia de dudas de hecho que le llevaron a no imponer la costas del procedimiento en la instancia), en la sentencia se derivó de su condición de propietaria, pues no se trataba de una acción de cesación de actividades del art. 7.2 LPH , sino de la acción del art. 7.1, que se basa en las relaciones de la comunidad con uno de los propietarios. Y por otro lado, se negó su presunta y alegada falta de conocimiento de los hechos, pues al menos en enero de 2010 fue requerida por la comunidad para que paralizase las obras, y contestó al requerimiento negando su responsabilidad (folio 13 de las actuaciones); sin que el hecho de haberse impuesto contractualmente una cláusula que impedía hacer obras en contra de las normas de la comunidad pueda servirle para eludir su responsabilidad, pues ésa viene dada del hecho de ser titular del inmueble, ello sin perjuicio de las acciones que pueda iniciar contra la arrendataria.
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